O inverno é a época em que grande parte dos produtores
rurais normalmente ajustam os contratos agrários de arrendamento e de parceria,
aproveitando o intervalo entre as safras de verão. E para que tudo seja feito a
contento, tanto do ponto de vista do proprietário do imóvel, quanto do
arrendatário ou parceiro, é fundamental atentar para as diferenças entre os
contratos de arrendamento e parceria, a fim de definir a opção mais adequada de
acordo com a vontade das partes.
O advogado Frederico Buss, sócio da HBS Advogados, explica
que no contrato de arrendamento, o proprietário cede ao arrendatário, por prazo
determinado ou não, o uso total ou parcial do imóvel rural mediante o pagamento
do valor ajustado. O arrendador não participa do risco da atividade exercida
pelo arrendatário. A lei prevê que o preço deve ser ajustado em quantia fixa,
em dinheiro, todavia o pagamento pode ser efetuado em produto. “Mesmo nas
situações de quebra da produção por causa de intempéries climáticas como a
estiagem, por exemplo, o arrendatário deverá efetuar o pagamento ajustado no
contrato”, alerta o advogado. Ele indica que, no caso de impossibilidade, é
recomendável que o arrendatário, amparado na documentação comprobatória da
incapacidade de pagamento, formalize junto ao arrendador a necessidade de
aditamento contratual, com vista a evitar o inadimplemento e a consequente ação
de despejo.Buss ressalta que na parceria, a área é cedida ao parceiro outorgado
mediante a partilha dos riscos de caso fortuito e de força maior; ou dos
frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções estipuladas no contrato,
observados os limites percentuais estabelecidos na lei. Diferentemente do
arrendamento, a renda do parceiro outorgante é variável, pois estabelecida em
percentual da produção obtida pelo parceiro outorgado.
Quanto aos valores e percentuais relativos aos contratos de
arrendamento e parceria, o especialista esclarece que têm determinados parâmetros definidos na lei
e igualmente são negociados com base na cultura objeto da lavoura, no caso da
agricultura, e nos preços praticados na região. “As peculiaridades da área a
ser explorada, tais como benfeitorias, tipo de solo, área agricultável, acesso
à irrigação, dentre outras, igualmente devem ser consideradas”, explica
Frederico Buss. No decorrer da contratação, outros detalhes devem ser
observados pelas partes, como a exigência de notificação justificada no prazo
legal para a retomada do imóvel, o direito de preferência do arrendatário na
renovação do contrato e na venda da propriedade.No que refere ao tratamento
tributário, o arrendamento possui tratamento idêntico a um contrato de locação,
onde os valores recebidos pelo proprietário são tributados por meio da alíquota
progressiva do imposto de renda, podendo chegar ao percentual de até 27,5%. Na
parceria, considerando que o proprietário não recebe quantia fixa e participa
dos riscos do negócio, a tributação dos rendimentos é efetuada como atividade
rural.
O especialista alerta ainda que, considerando as
significativas diferenças entre estes dois tipos de contrato, é fundamental que
as partes, com o propósito de minimizar os riscos de imprevistos e litígios
relacionados ao cumprimento do negócio, às questões financeiras, tributárias,
ambientais, trabalhistas, dentre outras, avaliem criteriosamente e ajustem por
escrito o contrato mais alinhado com os seus objetivos e expectativa.
Texto: Ieda
Risco / AgroEffective
